中投顧問

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• 概述

　　商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

　　商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途 上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多 的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

　　而商業(yè)地產(chǎn)策劃就是指：為了達(dá)成某種特定的目標(biāo)，借助一定的科學(xué)方法和藝術(shù)，為對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的決策、計(jì)劃而構(gòu)思、 設(shè)計(jì)、制作策劃方案的過程。 主要包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。

• 我們服務(wù)的流程

　　我們的商業(yè)地產(chǎn)策劃流程主要包括以下內(nèi)容：

　　1、項(xiàng)目地塊解析

　　在項(xiàng)目市場發(fā)展趨勢(shì)研究的基礎(chǔ)上，本部分將從項(xiàng)目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進(jìn)行研究，分析其對(duì)本地塊可能之影響。

　　2、項(xiàng)目區(qū)位分析

　　主要針對(duì)項(xiàng)目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，了解項(xiàng)目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。

　　3、項(xiàng)目地塊條件分析

　　主要針對(duì)項(xiàng)目地塊的開發(fā)條件進(jìn)行透徹分析，找出影響項(xiàng)目發(fā)展的因素。

　?。?）項(xiàng)目SWOT分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)、競爭威脅）：分析項(xiàng)目發(fā)展的重要及難點(diǎn)，明確項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)、競爭威脅等。

　?。?）項(xiàng)目發(fā)展方向把握：在了解市場環(huán)境、片區(qū)發(fā)展及地塊條件基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向、可能功能物業(yè)進(jìn)行預(yù)測(cè)，提供細(xì)供市場調(diào)研方向。

　　（3）項(xiàng)目發(fā)展形象定位及概念定位：確定項(xiàng)目的發(fā)展形象，為項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供方向。

　?。?）項(xiàng)目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位：主要包括項(xiàng)目內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。

　?。?）項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與檔次定位：根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展主題，并結(jié)合項(xiàng)目所處市場背景環(huán)境，確定項(xiàng)目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。

　?。?）項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：主要確定項(xiàng)目各功能物業(yè)的客戶階層、消費(fèi)群體，為項(xiàng)目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。

　?。?）項(xiàng)目價(jià)值定位（含財(cái)務(wù)分析）：

　　根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)價(jià)格水平、潛在購買水平，以及項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)等因素，明確項(xiàng)目各功能物業(yè)的價(jià)格水平。